头部房企开年“补仓”加速 核心城市高溢价地块频现

　　来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　自去年四季度以来，伴随着核心一、二线城市销售端“止跌回稳”，土拍市场亦随之升温。

　　今年以来，头部房企加快“补仓”节奏，多地土拍出现局部火热现象，北京、深圳、杭州、成都等城市频频拍出高溢价地块。

　　《中国经营报》记者了解到，近期土拍市场回暖是政策宽松、资源稀缺和房企战略调整共振的结果，头部房企的积极布局反映了对核心城市中长期价值的信心。

　　高溢价地块频现

　　2月8日，中部省会城市郑州土地市场迎来新春“第一拍”， 金水区文劳路3号地块吸引中海、华润、招商等8家头部房企鏖战6小时，最终中海以10.88亿斩获该地块，溢价率87.5%，成为自2021年以来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块；楼面价13713元/平方米，创下区域内近10年新高。

　　1月14日，杭州2025年第一次土拍同样火爆。经过108轮竞价，本地房企滨江集团以27.98亿元摘得萧山北干西地块，成交楼面价38859元/平方米，溢价率61.91%，预计未来销售价格在5万元/平方米左右。

　　据中指研究院华东大区常务副总高院生介绍，当时房企在竞拍过程中虽保持一定理性，持续小幅加价，但对杭州优质地段土地的热情不减，积极布局，彰显了房企对 2025 年市场“止跌回稳”的信心，且年初土地有望转化为有效货值。

　　一线城市中，1月2日，北京2025年首场土拍即迎来海淀“王炸”组合——朱房村棚改二期HD-0803-0029和0030地块，两宗地块总起拍价150.3亿元，东西相邻，不限地价、不限销售指导价，新房回归市场定价机制。

　　最终，0029地块经过161轮举牌后，由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%，成交楼面价89234元/平方米。0030地块经过244轮举牌后，最终以90.404亿元由建发摘得，溢价率25.04%，成交楼面价95047元/平方米。整场土拍共计收金181.924亿元，平均溢价率21.04%。

　　而在这之前，2024年11月5日，距离两宗地块约3公里的海淀功德寺“双子星”地块同样均触达地价上限后经摇号被房企斩获，给沉寂了将近一年的北京土拍市场带来一针强心剂。

　　1月16日，深圳迎来2025年第一宗涉宅用地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了华润、招商、中海、越秀、绿城、深业、建发、南山控股等8家房企参与竞价。经过近250轮竞价，最终中海以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.4%。

　　据中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅介绍，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减，全年共成交5宗涉宅用地，这些地块均由头部央国企摘得，民企拿地意愿整体仍偏弱。2025年首宗宅地的火爆竞拍，有望进一步带动市场预期的修复。

　　核心城市率先升温

　　近期，土地市场的升温主要受销售端带动影响。从2024年9月开始，为稳定楼市，政府持续出台宽松政策，如降低首付比例、房贷利率和购房门槛，并加大对刚需和改善性需求的支持。

　　从去年四季度至今，一线和部分二线城市因需求旺盛，房价相对坚挺，一线城市已经连续上涨多月；而多数三、四线城市则因库存压力大，房价继续调整中。

　　国家统计局数据显示，今年1月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨。其中，南京、成都新房环比涨幅持续领跑，均上涨0.7%，涨幅均较上月增加0.1个百分点。

　　2月18日，成都成华区崔家店板块72亩住宅兼商业地块成功出让。该地块吸引了华润置地、中海地产、绿城、越秀地产、招商蛇口、中国金茂共6家企业参与竞拍，最终由华润置地以楼面价17700元/平方米竞得，成交总价17.08亿元，溢价率28.26%。

　　而在此前的1月27日，成华区成交的另一宗宅地同样竞争激烈，中海地产、招商蛇口、华润置地、龙湖、建发房产等多家房企参与竞拍，最终华润置地以楼面价20400元/平方米、溢价率51.11%斩获。

　　据中指研究院四川分院一位研究员介绍，近年来成都房地产市场韧性凸显，2024年新房销售面积连续3年全国第一，新房和二手房共成交34.3万套，处于历史峰值，购房需求旺盛。2024年高新、锦江、天府新区等核心区域多宗优质地块引起企业激烈争夺，涉宅用地最高溢价率达86.9%。

　　今年春节期间，DeepSeek（深度求索）、宇树科技、群核科技等杭州企业成为热门话题，在此带动下，杭州楼市咨询量明显上升。根据贝壳研究院监测，今年春节期间，贝壳杭州站二手房客户量同比提升了55%；春节后三个工作日（2月5日—2月7日），咨询量较2024年同期上涨62.6%，认购量同比大涨66.3%。

　　自2024年10月杭州限价放开后，房企对优质地块的预期售价显著提高。今年1月份，杭州土拍揽金近150亿元，仅次于北京位居全国第二。

　　春节后，杭州于2月14日出让三宗低密地块，总起价12.3亿元，分别为余杭良渚西单元地块、余杭良渚文化村单元地块和临平区地块，共揽金约15.30亿元，平均溢价率24.4%。其中，临平区地块由外地房企呼伦贝尔汇嘉房地产开发有限公司以4.31亿元竞得，溢价率65.11%。

　　不过，热门城市不同区域之间存在分化现象，一些位置偏远的地块仍主要以底价成交。

　　以北京为例，2月11日，北京市朝阳区再次出让一宗组团地块，保利+金茂以87.295亿元竞得，溢价率10.5%。这是自去年以来朝阳区出让的第三宗组团地块，为吸引企业拿地，朝阳区政府主动对地块调整规定，减轻开发商的拿地运营成本。

　　2月18日，北京昌平区朱辛庄板块出让一宗宅地，与两年前该板块42家房企争夺一宗宅地的盛况相比，如今仅中海和未来科学城一家联合体参与竞拍，最终以12.8亿元底价竞得该地块。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，这宗地块底价成交也反映出了区域内市场回归理性。由于2023年昌平区供地主要聚焦朱辛庄及北四村板块，土地放量已阶段性稀释客群，板块热度也在2023年土拍中提前释放一部分，后期若持续供应，可能面临同质化竞争风险。

　　头部房企忙“补仓”

　　根据中指研究院统计，今年1月份，百强房企拿地总额为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年由负转正。

　　实际上，自2024年10月以来，核心城市土拍市场保持一定活跃度。1月份，北京、深圳、上海等一线城市土地推出及成交均较为活跃，一线城市住宅和商服用地土地出让金同比增长超10%，且有多宗较高总价地块成交，这些地块多由头部央国企摘得，带动百强房企拿地总额同比转正。

　　从新增货值来看，招商蛇口、华润置地和中海地产位列前三。其中，招商蛇口以179亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以169亿元新增货值位列第二，中海地产新增货值规模为130亿元，位列第三。

　　从权益拿地金额来看，1月份建发房产、华润置地、滨江集团位居房企权益拿地金额榜单前三名，权益拿地金额分别为90亿元、83亿元、83亿元。

　　据了解，自去年四季度以来，四大一线城市的“百亿级住宅地块”不断上新，中海、华润、保利等央企频频大手笔拿地。

　　以中海为例，其于2024年11月29日以153.32亿元摘得北京市朝阳区“巨无霸”地块，随后又于当年12月12日，以110.54亿元竞得北京市丰台区万泉寺地块。此外，中海还在当年12月2日，联合华润拿下深圳年内“地王”。该地块为深圳湾后海总部基地的T107-0107地块，竞拍时经过长达近一个半小时、293轮的举牌竞价，最终华润与中海联合体以185.12亿元竞得该地块，溢价率达46.3%，成交楼面价高达70387元/平方米。

　　今年1月份，华润置地亦加大在核心城市拿地布局，于北京、杭州、成都及大连共斩获4幅优质地块，总楼面面积417041平方米，权益对价合计约93.5亿元。

　　中国金茂自1月份以来，已先后在青岛、北京、武汉密集“补仓”。实际上，自2024年11月以来，金茂从西安、上海、北京、长沙、天津、嘉兴、郑州、成都等一线、核心二线城市获取近20宗项目。

　　此外，随着核心城市销售回暖，部分房企开始重返土拍市场。今年1月份，杭州的第二批次土拍中，金地集团以1.86亿元竞得临平老城区的LP060203-1地块，溢价率达31%。据了解，这是金地集团时隔18个月后重新进入土拍市场。